תוכנית קומה משנות העשרים של המאה העשרים של היחידה בשדרת פארק 655. (באדיבות אוסף חוברות הנדל'ן בניו יורק, ספריית האמנויות האדריכליות והאומנות Avery, אוניברסיטת קולומביה) סצינות הקרב הטובות ביותר בסרטים
פורנו בתכנית קומה. קרא לזה ספיישל של ניו יורקרהנאה אשם, לפחות כשמדובר בנדל'ן. אין דבר יותר מפתה מללמוד פריסות של דירות יוקרה,מתחקה אחר האופן שבו אדריכלים חילקו פעם אלפי מטרים רבועים. כשמדובר בבנייה מהסוג הזה - בניגוד לדירות הצפופות בהן שאר ניו יורק מתגוררת - המיקום של כל חדר שינה, מסדרון, חדר אמבטיה, ספרייה, חדר עוזרת בית, גרם מדרגות ומבואה, הרבה. אם אינך יכול להרשות לעצמך לגור שם, לפחות תוכל לעיין בקפידה בתכנית.
בשום מקום פורנו בתכנון קומה משביע רצון יותר מאשר באפר איסט סייד, שהיה פעם אפס עבור אדריכלי המגורים הבולטים בעיר, שתכננו בניינים המורכבים בעיקר מארמונות. כשכל בניין עלה במהירות משנות העשרים של המאה העשרים לאורך כל שנות העשרים, משפחות כמו רוקפלרים ואסטורים עברו להתגורר בדירות המכילות עד 20,000 מטרים רבועים ו -37 חדרים. (אלה היו, למעשה, המפרט של דירתו של ג'ון ד 'רוקפלר בפארק 740, כיום קואופרציה מקורה באפר איסט סייד.) אבל שינוי באורח החיים מאז שנות העשרים, שלא לדבר על שוק יוקרה עכשווי הנשלט על ידי חזיתות זכוכית. ותוכניות קומה פתוחה, השאירה השפעה על תכניות הקומה הקלאסית של בנייני תחנות כוח המצפות את הפארק והשדרות החמישית.
בנייני דירות לא תמיד היו מקום המגורים המועדף על תושבי ניו יורק עשירים. למעשה, יזמי נדל'ן נאלצו לשכנע אותם לנטוש את אחוזותיהם כדי לגור שם. השדרה החמישית 998, בניין בן 17 יחידות תכנון שתוכננו על ידי מקקים, מיד ולבן, זוכה במידה רבה לשכנוע האליטה בעיר כי דירות היו מקומות מגורים מקובלים, על פי קרטר הורסלי, עיתונאי אדריכלות לשעבר ומנהל המערכת הנוכחי של אתר הנדל'ן. CityRealty. (בווסט סייד, תפקיד זה שיחק קודם לכן על ידי הדקוטה.) דירות רחבות ידיים אלה, עם חדרי יין, מעליות מעוטרות באגוז צרפתי, שבעה חדרי שינה ולפחות שישה חדרי משרתים, מילאו פער בשוק: בתי מגורים המתאימים לעשירים אך ללא הטיפוס המתיש של חמש הקומות האנדמיים לאחוזות חד-משפחתיות - וללא עלות אחזקתם.
עם פתיחת 998 Fifth בשנת 1912 הוצעו דירות בשכירות עד 25,000 $ לשנה. הם שכרו במהירות, שוכנו כמו מאריי גוגנהיים ונכדתו של שדרת איסט אנד 20 מציעה תכניות קומה שמזכירות את המבנים הגדולים של תחילת המאה ה -20.
קוֹמוֹדוֹרקורנליוס ונדרבילט. הבניין הפך כל כך פופולרי, בנייני דירות אחרים בסגנון זה שוכפלו, אמר מר הורסלי.
הצגת הדירה היוקרתית חפפה עם הופעתה של האפר איסט סייד כשכונה רצויה. בין 1903 ל- 1913 נהרסה תחנת הרכבת הישנה של גרנד סנטרל דיפו והוחלפה במסוף הגרנד סנטרל של ימינו. המעבר מקטורי קיטור, שפעלו ברעש מעל פני האדמה ותפסו אדמות רבות, לרכבות חשמליות תת קרקעיות, שחררו את פארק אווניו שלא היה רצוי והפכו לנדל'ן מעולה (וציורי) של העיר ניו יורק.
וכך, כשהמריאה בשנות העשרים של המאה העשרים, ראתה ניו יורק שם פריחה חסרת תקדים של פיתוח דירות יוקרה.
שלושה אדריכלי מגורים גדולים הופיעו באותה תקופה, לדברי מר הורסלי: J.E.R. נגר, רוסאריו קנדלה ואמרי רוט. בנייני הדירות המפוארים שלהם באפר איסט סייד נראו לעתים קרובות חסרי תיאור מבחוץ, אך חללי הפנים היו מותרות טהורות. נגר אמנם זוכה לסלילת הדרך בפיתוח דירות יוקרה לאורך השדרה החמישית, ורוט תכנן גדולים בצד המזרחי והמערבי (כולל מגדלי סן רמו האיקוניים בסנטרל פארק ווסט), אך קנדלה היא זו שבדרך כלל מכובדת כמאסטר של תכניות קומה.
בנו המהגר של טייח סיציליאני, קנדלה התבדל בשנת 1927 כאדריכל השדרה החמישית 960 - בניין הניו יורק טיימס ואז נקרא פשוטו כמשמעו ... 12 אחוזות שנבנו אחת על השנייה. דירה אחת, בקומה ה -10 ובחלקה, הכילה 17 חדרים, כולל סלון בגובה שתי קומות, בגודל של 60 על 25 מטר, שנאמר לגדול ביותר בכל דירה אמריקאית.
בשנת 1929 עבדה קנדלה על 27 פרויקטים שונים, כולל בנייני הדירות האיקוניים 740, 770 ו- 778 Park. בכל אחד מהם הוקדשה תשומת לב מרבית לתוכניות הרצפה, המובחנות בסימטריה, מרווחות, תקרות גבוהות ואור. תוכנית הקומה הייתה על הזרימה, אמר מר הורסלי. איך המבואה מובילה לסלון, שמחובר לחדר האוכל, שנמצא מחוץ למטבח, ליד המזווה ואז לחדר העוזרת.
תוכנית הקומה הייתה על הזרימה, אמר מר הורסלי. איך המבואה מובילה לסלון, שמחובר לחדר האוכל, שנמצא מחוץ למטבח, ליד המזווה ואז לחדר העוזרת.
היו מרחבים ציבוריים ופרטיים - חדרי המגורים והאוכל תוכננו לבידור ציבורי, אך המטבח התועלתני ומגורי המשרתים היו פרטיים ולא נועדו להיראות על ידי האורחים. מר הורסלי, שיהיה חדר אוכל פתוח עם נוף למטבח.
עד שנת 1926 ניו יורק טיימס המאמר שכותרתו New York Now has Mansions in Flats, תיאר את הייחודיות של דירות: במאמר האחרון של הקואופרטיבים אין שתי דירות זהות לחלוטין ... אין זה דבר נדיר שהרוכש יסרב לקנות עד שיבטיחו לו שהציפוי בספרייה שלו. ניתן להסיר קירות לדירה שיש לו בחשבון. המאמר המשיך ותיאר את דירתה של גברת וויליאם ונדרבילט בפארק 660: הסלון שלה יהיה 46 על 22 מטר, חדר האוכל שלה גדול באותה מידה, והספרייה שלה 23 מטר ורוחב 18 מטר. חדרי הלבשה ימוקמו בנוחות. 'הבית הקטן' יסופק בשבעה חדרי שינה ראשיים. דירה שתוכננה עבור מר וגברת ג'ון נורת 'ויליס בשעה 820 החמישית משרתת את אוסף האמנות של בני הזוג: הסלון גדול מספיק כדי להכיל מבלי להצטופף ברמברנדט, פרנס הלס, ולסקז ואדונים ותיקים אחרים. באשר לספרייה, כונניות הספרים מונחות על קירותיה המצופים, ומשאירות מקום מספיק לשלוש יצירות מופת. תמונה: באדיבות נדל'ן ורבורג
דירות היו בולטות בזבוז מקום, כלומר מבואות גדולים במיוחד, חדרי פשתן ומזווה של משרת. דירות בפארק 770 הגיעו עם חדר בו ניתן היה לנקות דלי אשפה. (כי, באמת, מדוע לא?) פרדריק פיטרס, נשיא ורבורג ריאלטי וקנאי תכנית קומה שהוכרז בעצמו, שיבח את המבואה הגדולה והמעוגלת בפארק 635 ו- 580. חווית המבואה יוצרת את הדירה, לדבריו. יש לך מרווח לפניך במקום שום דבר דחוק.
אמנם לא בבניין קנדלה, אך הפנטהאוז בשדרה החמישית 1107 לקח את העוגה לשטח מבוזבז מפואר. הוא תוכנן עבור יורשת הדגנים מרג'ורי מריוות'ר פוסט האטון, שגרה באחוזה שתצטרך להחליף כדי לבנות את 1107 החמישי. היא מכרה את ביתה רק לאחר שהובטח כי ייצור מחדש בשלוש הקומות העליונות של הבניין. בדירת 54 החדרים הייתה מרפסת מקורה, 17 חדרי אמבטיה, שני מטבחים, חדר ארוחת בוקר, חדר אוכל עם לוחות עץ גדול מספיק להכיל 125 אורחים, חדר כסף, מאפייה, מחסן קר לפרחים ופרוות, חדר פשתן, חדר יין, זוג חדרי מעיל לגברים ונשים, ארון שמלות, חדר משחקים ועשרות חדרי שינה לצוותים וחדרי עבודה לשירותים. הטריפלקס, במקור שכירות, נחצב בשש דירות שיתוף פעולה בשנות החמישים.
ההתרסקות של שנת 1929 וכתוצאה מכך השפל הגדול האטה את תנופת פיתוח היוקרה באפר איסט סייד. אבל הרבה ממה שנבנה באותה תקופה עדיין עומד. מבנים אלה, חלקם תוכננו במקור כהשכרה, הוסבו מאז לבנייני הקואופרציה היוקרתיים ביותר בעיר.
דירות אלה עדיין נמכרות בפרמיה, אמרה ונדי גרינבאום, מתווכת בוורבורג, המשווקת כיום שיתוף פעולה בסך 11.5 מיליון דולר בשדרת פארק 1185. היא מאמינה שרוכשי יוקרה לעיתים קרובות חושבים מראש אם הם רוצים שיתוף פעולה ישן או דירה חדשה בגורד שחקים יוקרתי. שיתופי פעולה אינם מתומחרים כמו דירות, והבדל זה משקף את סוג הבעלות, לדבריה. (על פי CityRealty, קיימים כיום 294 שיתופי פעולה עם שלושה חדרי שינה או יותר בשוק באפר איסט סייד עם מחיר מבוקש ממוצע של 6.3 מיליון דולר. מחירים מבוקשים בדירות דירות באפר איסט סייד עם שלושה חדרי שינה ומעלה עומדים על 6.6 מיליון דולר. .)
קונים בקואופרציה נאלצים להתמודד גם מול לוחות הקואופרציה המובחרים באפר איסט סייד, הידועים לשמצה בסירוב לקונים פוטנציאליים (ראה חרדה חברתית, עמוד 38). פארק 740, המפורסם בזכות תושבי המיליארדר שלו, דחה את אנשי ברברה סטרייסנד וברברה וולטרס. בבנייני קואופרציה יש גם כללים מחמירים לאחר מכירה מאשר דירות - מגבלות על שיפוצים ביניהם. אתה קונה אורח חיים, אמר המתווך של קורקורן טום דיומניקו, ומשווק כיום שיתוף פעולה בסך 7.25 מיליון דולר בשדרה החמישית 1120.
ובכל זאת בתי מגורים מפוארים אלה מצדיקים לעתים קרובות שיפוץ - הרגלי החיים והצרכים השתנו בהחלט במהלך המאה האחרונה. זה כמעט נתון שהם הולכים לשפץ, אמרה גב 'גרינבאום מהקונים של היום. ההבחנה בין שטח פרטי לציבורי כבר אינה בראש סדר העדיפויות - הרוכשים מעדיפים תוכניות קומה פתוחות יותר עם מטבחים נגישים, אמרו שני המתווכים. מגורי המשרתים כבר אינם בעדיפות גבוהה. בדירה מייצגת גב 'גרינבאום בפארק 1185, הבעלים הקריבו את חדרה של משרתת כדי להרחיב את המטבח ולמקם אותו מחדש. קונים נוטים גם לרצות חדרי אמבטיה רבים יותר או גדולים יותר מאשר המוצע בתוכנית הקומה המקורית. בפארק 1185 שילבו אותם בעלים שני חדרי אמבטיה קטנים יותר כדי ליצור אמבט הורים גדול.
קונים מופתעים לעיתים קרובות כמה קשה יכול להיות לשפץ דירות קואופרציה אלה, אמרה גרטה וייל, שותפה ב- Weil Friedman Architects, חברה שממוקמת באפר איסט סייד. תוכניות קומה פתוחות לחלוטין כמעט בלתי אפשריות בשכונה זו.
אבל להשיג בדיוק את מה שאתה רוצה זה נדיר. קונים מופתעים לעתים קרובות כמה קשה יכול להיות לשפץ דירות קואופרציה אלה, אמרה גרטה וייל, שותפה ב- Weil Friedman Architects, חברה שממוקמת באפר איסט סייד. תוכניות קומה פתוחות לחלוטין כמעט בלתי אפשריות בשכונה זו, לדבריה. מגבלות הקואופרציה בשילוב עם תצורות אינסטלציה של בניינים ישנים ותוכניות רצפה מקוריות מכוונות כאלה הן אתגרים, ציינה. אנו מנסים למתן את המודרניזציות ליופי של הפריסה המקורית.
מפתחים של ימינו המשלבים בין הפאר של הפריסות הישנות למודרניזציות נוטים לענות על הביקוש. כאשר פיתוח דירות בן 30 יחידות דיור ברחוב 135 מזרח 79 יצא לשוק בשנת 2012, הרוכשים חטפו במהירות יחידות עם תכניות קומה שמזכירות את קנדלה: חדרי שינה מרובים, סלונים מרווחים, מסדרונות ארוכים. לפני שהתחלנו לבנות, ראיינו את חברינו, החל משנות השלושים המוקדמות שלהם ועד לקינונים ריקים, אמר תומאס ברודסקי, מנהל בארגון ברודסקי, מפתח הבניין. רצינו לדעת אם הם מעדיפים את הפריסה הקלאסית או הפתוחה. מצאנו שהתגובות שלהם הן תערובת אחידה. תמונה: באדיבות קבוצת קורקורן
מעצבי אופנה מובילים בניו יורק
אז ברודסקי התפשר והציע פריסות קלאסיות, עם חדרים ייעודיים המתאימים לאירוח רשמי בצד המזרחי של הבניין, ופריסות מודרניות, עם חדרים פתוחים ומטבחי אוכל בצד המערבי. (כמה יחידות עם פריסות קלאסיות השתמשו בטוויסט מודרני ברעיון החלל המבוזבז עם כיור לחיתוך פרחים או מקום למראה ושולחן עבודה מחוץ לחדר האבקה).
היזם ממנהטן קוריגין מתמקד גם בעיצוב קלאסי בשדרת איסט אנד 20, דירה בת 18 קומות, בת 43 יחידות דיור שנבנית כעת בשכונה נמוכה אחרת. במחקר שלנו מצאנו כי בנייני הנגר והקנדלה עדיין מחייבים מחיר גבוה למטר מרובע, גם אם הם זקוקים לשיפוצים, אמר נשיא קוריגין אדוארד באקרו. המשרד שכר את רוברט א.מ. שטרן, שהאסתטיקה שלו נעה בהחלט לקלאסיקה (15 סנטרל פארק ווסט ו -30 פארק פלייס, בין היתר), ליצור דירות עם שניים עד שישה חדרי שינה, מבואות גדולים, טרסות פרטיות, קמינים ומזווה של משרת. המחירים עולים כיום ל 12 מיליון דולר ליחידת ארבעה חדרי שינה.
חבילת השירותים של הבניין נועדה ליצור סביבת מועדונים, אמר מר באקרו. בדירת 20 חדרים באיסט אנד 120, היה אולם אירועים, ספרייה, חדר מוסיקה, חדר ביליארד, מרתף יין, לדבריו. רצינו לשכפל זאת, אך כאלמנט משותף לבעלי דירות, המתוחזק על ידי הבניין. יהיה גם מגודר מרפסת כרכרה כניסה המובילה למגרש מנועים עם דרך מרוצפת אבן.
מר באקרו כינה את תהליך העיצוב עם מר שטרן, אך הוא לא מצטער שהם החליטו לקחת את זה לדרך. אתה פשוט יודע מתי אתה נכנס לדירות של שנות העשרים האלה, הוא אמר. זה עדין, ואף אחד לא יודע למה, אבל זה מרגיש נהדר. יש חום ואלגנטיות שגורמים לזה להרגיש כמו בית.
הוא המשיך, ונשמע כמו כל ניו יורקר שהתאהב בארכיטקטורה הנהדרת של פעם: למה שמייצרים היום המוני פשוט אין את התחושה הזו יותר.
